Az ingatlanokkal kapcsolatban gyakran úgy beszélünk az „értékről”, mintha egyetlen, vitathatatlan szám létezne. A valóságban ugyanarra a házra vagy lakásra többféle érték is meghatározható – attól függően, hogy milyen célból készül a becslés.
Ezért fordulhat elő, hogy az eladó 55 millió forintot szeretne kapni, egy piaci értékelés 49–51 millió körüli sávot tart reálisnak, a bank pedig ennél is óvatosabb számot használ a finanszírozás során. Ettől még nem feltétlenül hibás bármelyik érték: egyszerűen más kérdésre válaszolnak.
Mi a piaci érték?
A piaci érték leegyszerűsítve azt mutatja meg, hogy megfelelő piaci körülmények között, tájékozott és ésszerűen eljáró felek között milyen árszinten lehet reálisan gazdát cserélni az ingatlannak.
Ehhez nem elég kizárólag azt megnézni, mennyiért hirdetnek hasonló ingatlanokat. A hirdetési ár ugyanis csak az eladói elképzelést mutatja. Fontos a település és az elhelyezkedés, az alapterület, a telek, a műszaki állapot, a felújítások minősége, az ingatlan használhatósága, a kereslet és az adott időszak piaci helyzete is.
Mit jelent a bank által meghatározott érték?
Hitel esetén a bank elsődleges kérdése nem az, hogy az eladó mennyit szeretne kapni, hanem hogy a fedezetként bevont ingatlan mennyire jelent biztonságot a finanszírozás mögött. Emiatt a banki értékelés logikája és kockázati szemlélete eltérhet a klasszikus piaci megközelítéstől.
A banki érték tehát nem feltétlenül „a ház valódi ára”, és az sem meglepő, ha eltér az adásvételi ártól. A finanszírozásnál ennek azért van jelentősége, mert a bank által elfogadott fedezeti érték befolyásolhatja, mekkora hitel vehető fel.
És a biztosítási érték?
A biztosító megint más problémát próbál megoldani. Itt jellemzően nem az a kérdés, hogy mennyiért lehetne holnap eladni az ingatlant, hanem például mennyibe kerülne egy káresemény után az épület helyreállítása vagy újjáépítése az adott feltételek szerint.
Ezért a biztosítási összeg nem kezelhető automatikusan piaci értékként. Egy jó fekvésű telek piaci értéke például jelentős lehet, miközben egy épületbiztosítás elsősorban az építményhez kapcsolódó kockázatokat kezeli.
Melyik számra van szükségem?
- Eladás vagy vásárlás előtt: elsősorban a reális piaci érték és az elérhető árszint érdekes.
- Hitelhez: a bank saját értékelési és finanszírozási szabályai számítanak.
- Biztosításhoz: a biztosítási feltételekben használt érték és biztosítási összeg a fontos.
A lényeg tehát nem az, hogy minden dokumentumban ugyanaz a szám szerepeljen. Hanem az, hogy mindig azt az értéket használjuk, amelyik az adott döntéshez készült.
Miért fontos ezt eladóként is érteni?
Mert a túl magas eladói elvárás könnyen szembetalálkozhat a finanszírozás realitásával. Ha a vevő hitelből vásárol, a banki értékelés hatással lehet arra, hogy a vevő végül mekkora saját forrást kénytelen előteremteni. Egy jelentősen túlárazott ingatlannál ez akár az ügylet meghiúsulásához is vezethet.
Ha eladás vagy vásárlás előtt szeretné tudni, milyen árszint reális a piacon, érdemes ezt még a komoly döntések előtt tisztázni.
Ha a saját helyzetét is szeretné átbeszélni, nézze meg az ingatlanértékelési lehetőségeket, vagy lépjen kapcsolatba velem.