Az ingatlaneladások egyik legemberibb – és egyben leggyakoribb – árazási hibája így hangzik: „nekünk ennyi kell belőle”.
Például azért, mert 65 millió forintba kerül a következő ház, szükség van még pénzre a felújításra, vagy ekkora összeget szeretne a család két örökös között elosztani. Ezek teljesen valós és fontos személyes szempontok. A piaci értéket azonban önmagukban nem növelik meg.
A vevő nem az eladó következő célját vásárolja meg
A vevő azt nézi, mit kap a pénzéért: hol van az ingatlan, mekkora, milyen állapotban van, mennyit kell még rákölteni, milyen alternatívák vannak a piacon, és mennyire illik az élethelyzetéhez.
Ha két hasonló ingatlan közül az egyik 50 millió, a másik pedig 60 millió kizárólag azért, mert a második tulajdonosának több pénzre van szüksége, a vevőnek nincs piaci oka megfizetni a különbséget.
A túl magas ár nem feltétlenül jelent jobb alkuhelyzetet
Sokan úgy gondolkodnak, hogy „tegyük fel magasabbra, legfeljebb alkudnak”. Bizonyos mozgástér természetesen indokolt lehet, de a jelentős túlárazás könnyen az ellenkező hatást váltja ki.
Azok a vevők, akiknek az ingatlan valójában megfelelne, lehet, hogy már a keresési szűrőknél sem látják. Mások megnézik, összehasonlítják a környék kínálatával, majd egyszerűen továbbmennek. Így nem alku alakul ki, hanem érdeklődés sem.
Mi történik egy sokáig túlárazott ingatlannal?
Idővel a hirdetés „ismerőssé” válik. A rendszeresen kereső vevők látják, hogy hónapok óta fent van, esetleg már többször csökkent az ára. Ez könnyen olyan benyomást kelthet, hogy valami probléma van az ingatlannal, vagy hogy az eladó később még nagyobbat fog engedni.
Vagyis a túl magas induló ár nemcsak időt veszít, hanem később a tárgyalási pozíciót is ronthatja.
Mitől lesz akkor reális az ár?
- elhelyezkedés és település
- ingatlan- és telekméret
- műszaki állapot és felújítottság
- használhatóság, elrendezés, melléképületek
- energetikai és fenntartási jellemzők
- a releváns konkurens kínálat
- az adott időszak kereslete és finanszírozási környezete
Nem minden tényező súlya azonos, és két látszólag hasonló ház között is lehet jelentős különbség.
És ha nekem tényleg több pénzre van szükségem?
Akkor ezt a következő lépés tervezésénél kell figyelembe venni. Lehet, hogy a cél módosul, több saját forrás szükséges, későbbre tolódik a vásárlás, vagy más megoldás kell. Ez kellemetlen felismerés lehet, de még mindig jobb az elején szembesülni vele, mint hónapokon át egy olyan árat várni, amelyet a piac nem igazol vissza.
A reális ár nem „olcsón eladást” jelent
A cél természetesen nem az, hogy az eladó indokolatlanul keveset kapjon. Éppen ellenkezőleg: olyan árszintet kell keresni, amely az ingatlan erősségeit is figyelembe veszi, de a vevő számára is megmagyarázható és a piacon védhető.
A jó árazás tehát nem pesszimista árazás. Hanem olyan kiindulópont, amely mögött valódi érvek vannak.
Ha a saját helyzetét is szeretné átbeszélni, nézze meg az ingatlanértékelési lehetőségeket, vagy lépjen kapcsolatba velem.